银行直销房并不是中国的发明，日本银行也干过这种事，不幸的是，加速了日本楼市的崩溃。

日本银行为什么要下场直销房？

当然是因为房价暴跌，出现了房企和个人贷款违约潮，银行收回大量抵押房产，不良贷款立即飙升，两年内从不足 1 万亿日元飙升至 40 万亿日元，占贷款总额的 8%，为满足《巴塞尔协议》的资本充足率要求，银行只能通过卖房回笼资金。

《巴塞尔协议》是全球性的银行监管准则，总资本充足率不低于8%，这是银行风险缓冲的界线，如果坏账率过高，风险缓冲界线将失效，银行为了避免这种情况发生，干脆把违约收回的大量抵押房产直接卖掉，那么 ，反过来也可以说，银行直销房子，说明已经出现了一定规模的房企和个人贷款违约，银行出于对风险缓冲界线失效的担忧，从而做出积极处置的反应。

但是日本银行直销房结果并不好。

销售方式是低价甩卖，个人和企业均可购买，中国现在也是这种情况，但日本当初用力太猛，等于在拉低市场的边际价格，原本坚守的投资客失去了预期，跟风降价抛售，随后自住民众也因担心资产贬值加入抛售行列，形成二手房踩踏。日本房价从 1991 年开始持续下跌，直至 2010 年才企稳，期间平均跌幅高达 45%。

这是一个恶循环，银行没有摆脱危机，相反，不良贷款规模持续恶化，一些银行直接倒闭了。

中国没有这种问题，因为本质上一家大银行。

相信能这么干，已经有了日本的前车之鉴，而日本银行直销房无疑是一场大败局。它不仅没化解房地产市场危机，反而加剧房价暴跌，还冲击了金融体系与普通民众生活，拖累日本经济陷入 “失去的二十年”。

中国银行直销会有什么不同吗？

中国最大的不同是过程由政策掌控，收放节奏政策说了算，既然本质上是一家大银行，有国家信用背书，不存在银行破产的问题，但不排除会形成反向预期，拉低二手房价格。虽然目前银行直销房占比不高，为二手房总成交的1%-3%，但预期更重要，人们会以银行低价房源做标杆，重新评估边际价格，反向预期一旦形成，1%的成交量也能成为南美洲的那只扇动翅膀的蝴蝶，引发二手房市场的连锁降价反应。

总之，银行直销房在年底来得真的不是时候。